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怪像不斷 產業地產傳統開發模式基石開始崩塌

15-2016.04

  截至3月20日,內地產業地產概念上市公司相繼公布2015年度業績報告。從中國房地產報記者長期跟蹤觀察的產業地產上市公司表現來看,13家園區類上市公司中已有12家公布了各自去年財務數據,其中7家的營業收入出現不同程度下降,下降幅度最 大的達到48.2%。

  這12家產業地產上市公司包括在香港上市的中國宏泰發展、卓爾發展、光穀聯合、億達中國、毅德國際、隆基泰和等,在內地上市的包括外高橋、東湖高新、市北高新、浦東金橋、張江高科、華夏幸福等。

  從整體表現來看,12家產業地產上市企業去年錄得總營收725.6億元,相比2014年的635.7億元增長14.14%。

  其中,華夏幸福依舊穩坐“領頭羊”位置,報告期內,公司以383.3億元營業收入和48億元淨利潤成為“最 賺錢的產業地產企業”。

  不過總體增長的財務數據並不能說明產業地產行業的良好增長態勢,如果排除華夏幸福在整體數據中的主導作用,實際剩餘的11家上市公司2015年營業收入為342.3億元,同比上年的366.9億元反而下滑6.7%。

  在整體形勢下滑的背景下,各家企業正努力擺脫經濟增長下滑以及自身模式門檻帶來的增長乏力問題,一時間八仙過海各顯神通,與此同時也不乏怪相頻出、泥沙俱下。

  怪現象之一:業績戲劇性反轉 地產銷售狂增千倍

  市北高新無疑是2015年12家產業地產企業中最 具戲劇性的一位。

  在中國房地產報對12家上市園區企業2015年半年報的統計中,市北高新以0.8億元的營業收入和0.19億元的虧損位列12家企業末位。

  不過這隻“妖股”在2015年下半年一路瘋漲,9月1日至9月24日,市北高新的股價累計上漲92.4%,這種連續漲停絕非偶然。就在其開啟連漲的前一晚,上海市政府新聞辦通過其官方微博“上海發布”表示,閘北區靜安區“撤二建一”的工作正在醞釀和聽取意見過程中。

  得益於雙區合並,市北高新的銷售業績也在2015年最後一個季度實現突破。年報顯示,公司在去年前三個季度營業收入分別為0.18億元、0.62億元和0.49億元,第四季度營業收入則高達8.61億元,淨利潤更是達1.61億元,實現年度首 次正增長。

  最終,2015年度公司實現營業收入錄得9.91億元,同比增長491.9%;實現歸屬上市公司股東的淨利潤1.32億元,同比增長439.69%。從市北高新業績增長部分來看,絕大部分得益於園區內載體的銷售對經營的貢獻。報告期內,公司實現房產銷售收入達7.78億元,與上年同期相比增長更是高達4211.35%。

  怪現象之二:淨利大於營收 主業不如副業

  不過並不是所有產業地產企業都能重現這種偶然性的銷售奇跡,相反,曾經過多依靠地產出售支撐的財務數據反而會因為市場形勢的轉變從而出現較大波動。

  卓爾發展便是如此,在去年中國房地產報統計的半年報中,卓爾以8.69億元淨利潤排名第二,僅次於華夏幸福。不過從2015年全年業績來看,卓爾發展營業收入10.29億元,同比下降48.2%;毛利2.71億元,跌幅更是達到72.2%。

  卓爾發展方麵回應稱,毛利率減少主要由於年內交付物業組合變化所致。截至2014年12月31日,約62.8%的物業銷售收益來自漢口北項目毛利率在60%以上的批發商場單位的銷售;然而,截至2015年12月31日,約59%的物業銷售收益來自漢口北項目配套設施單位的銷售,其毛利率低於傳統批發商場單位,其餘41%的物業銷售收益則來自其他項目,該等項目的整體毛利率遠低於漢口北項目。

  不過值得注意的是,在營業收入與毛利均有較大幅度下滑的同時,卓爾發展的公司淨利潤卻出現大幅度增長,報告期內實現淨利20.37億元,增幅接近30%且數值一舉超過企業總營業收入的一倍。

  而淨利的增長主要來自主營業務以外的收入,包括提早贖回可換股債券1.23億元;收購附屬公司所得3.67億元;政府補助收入1.14億元以及持作買賣金融資產公平值變動3.48億元。

  怪現象之三:經營數據雙降 董事收入倍增

  去年上市的宏泰發展麵臨營收和淨利潤的雙降,降幅分別高達40.5%和26.7%。對此,宏泰發展稱,2015年4月30日頒布的《京津冀協同發展規劃綱要》導致當地政府推遲土地出讓計劃,係開發土地銷售費用收入減少所致。

  龍河新區去年總土地出讓金額為7.57億元,與2014年度的16.27億元土地出讓金相比下降53.47%,以龍河經濟開發區“產業市鎮”模式為背書的宏泰模式在和地方政府合作開發上受益於土地指標的“近水樓台”,卻也同時經曆著政府推遲土地出讓計劃而帶來的副作用。

  不過與之相比更值得一提的是,雖然2015年度企業經營形勢不佳,不過公司董事會薪酬卻並沒有因此受到影響。

  數據顯示,報告期內董事薪酬達到950萬元,相比2014年的538萬元增長76.57%。按照年報中所透露的8名董事的配置計算,平均每人年薪酬增長幅度達到51.5萬元。

  怪現象之四:業務擴張謀轉型 轉型前夕先更名

  今年這12家園區企業中,中國房地產報記者發現其中有3家公司已經提出,或正在籌劃進行更名,包括隆基泰和、卓爾發展以及外高橋。巧合的是這3家公司正處在各自轉型的關鍵時期。

  其中隆基泰和的發展潛力不容小覷,根據其財報所示,通過30年的發展,公司在當地已擁有1700萬平方米土地儲備,與政府簽訂戰略合作協議的總規劃占地麵積為5500萬平方米。如果真如其所說,這個數字已經近乎華夏幸福912萬平方米土地儲備的一倍。

  雖然去年6月底,隆基泰和半年報顯示其收益錄得2287萬元人民幣,淨利潤虧損51萬元,相比華夏幸福營業收入規模不足後者的1/737。不過從全年數據來看,報告期內營業收入3.24億元,已經呈現增長態勢,增長部分中有2.93億元來自土地一級開發和公建建設的貢獻,而智慧能源服務平台的運營及高效優質光伏電站的開發及運營等尚未錄得任何收入。

  不過在2015年11月,隆基泰和宣布發展清潔能源業務,該業務未來將成為隆基泰和的主營業務,相反目前最 賺錢的土地一級開發並不在新業務板塊之中。而作為企業轉型需要,今年3月7日,隆基泰和控股有限公司宣布,建議將公司的名稱更改為Longi Tech Smart Energy Holding Limited及隆基泰和智慧能源控股有限公司,以體現公司新形象和身份。

  相比之下,卓爾發展的更名更顯合理。就在公司發布年報的同一天,卓爾發布公告稱,根據公司戰略發展的需要,將公司英文名稱由“Zall Development Group Ltd.”更改為“Zall Group Ltd.”,及雙重外文名稱由“卓爾發展集團有限公司”更改為“卓爾集團有限公司”。卓爾方麵表示,此次更名標誌著卓爾進一步互聯網化的決心。

  更名證明企業轉型的方向,但企業的發展更應切實做好業務布局與戰略規劃,否則更名就成為了一種概念。

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