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企業購置不動產納入增值稅抵扣 產業地產的春天來了?

15-2016.04

  2011年起開始試點的“營改增”正將其利好的信號釋放在產業地產領域之中。


  今年兩會期間,國務院總理李克強在3月5日的2016年政府工作報告中明確:5月1日起,營改增將試點範圍擴大到建築業、房地產業、金融業、生活服務業,並將所有企業新增不動產所含增值稅納入抵扣範圍。


  財政部部長樓繼偉在3月7日答記者問時,以“企業租來的房產、投資形成的不動產可以抵扣”、“投資部分可以抵稅”等詞匯更直接地向外界釋放頂層設計中對於企業進行不動產投資的支持。


  以往存量不動產投資並不納入抵扣,而此次在兩會中提到的新增所謂“不動產所含增值稅納入抵扣範圍”是指:企業購置房產用於增值稅應稅項目,其購置房產交的稅款可按規定計算出增值稅進項稅額進行抵扣。


  政策細則進一步顯示,由於不動產抵扣對象是新增投資的不動產,而住宅屬於非經營性物業,不能用來作為生產資料抵扣,能抵扣的應該包括工廠、倉儲、寫字樓等,因此有業內分析指出,不動產納入增值稅抵扣,使得產業園區物業交易成本降低,將促使產業地產投資出現新一波熱潮。


  並不是所有人都持有這一觀點,“增值稅抵扣部分按照現行標準占到購置房款的10%左右,並不能起到決定一個企業進行園區物業投資的作用。”北京亦莊經濟技術開發區的一家園區企業負責人告訴中國房地產報記者。


  而另一家企業負責人則向中國房地產報記者透露:“不會因為‘營改增’去買房,主要還是考慮因為生產規模或者總部辦公的需要再進行投資決策。”


  營改增利好園區開發商?


  在3月7日的答記者會上,財政部部長樓繼偉指出,把不動產納入增值稅的抵扣鏈條,非常有利於企業投資,“目前的情況下,ag亚游集团是要鼓勵投資,特別是鼓勵高質量的投資”。


  “這對於產業園區開發企業的經營來說無疑是利好,因為營業稅是剛性的,若改成增值稅是以商品在流轉過程中產生的增值額作為計稅依據而征收或能減輕企業的負擔。”同策谘詢研究部總監張宏偉認為。


  官方數據顯示,截至2015年6月底,全國納入“營改增”試點的納稅人共計509萬戶,已累計減稅4848億元,不過建築業、房地產行業在此期間始終未被納入營改增範圍內。


  隨著改革的推進,產業鏈減稅效果持續體現。但之所以在2015年留了建築業、房地產業、金融業以及生活服務業四個“尾巴”,也是基於現實難度。財政部稅政司就曾表示,剩下四個行業戶數眾多、業務形態豐富、利益調整複雜,尤其是房地產業和金融業的增值稅製度設計是國際難題。


  財稅專家李文海解釋說,我國房地產業普遍適用5%的營業稅稅率,建築業適用3%的營業稅稅率。基於經濟發展與行業現狀,而“營改增”對房地產業、建築業的增值稅稅率擬定為11%。


  但這兩個行業普遍麵臨抵扣難題,“比如不動產經營者發生的購入土地、拆遷安置的成本,以及向政府繳納的配套設施費用等,在支付時取得的是政府收費或銀行轉賬憑據,不符合當前增值稅扣稅憑證的管理規定。”李文海說。


  不過總的來說地稅的營業稅是按銷售總額征收的,而且開發商原先購進的材料款等所開的增值稅發票是可以抵扣的。所以,營改增後房地產企業的稅負可能會減輕。


  這是從房地產屬性對產業地產開發運營商的利好,而從產業方麵來看,營改增對於擁有產業運營業務的產業地產企業來說則擁有更特殊的意義。


  以蘇州工業園為例,作為國內首批試點增值稅園區之一,截至2015年12月底,蘇州工業園區內納稅人累計繳納增值稅25.84億元,共計享受減稅41.44億元。


  可以直觀看到的是,“營改增”促進了園區服務業發展。從2012年試點以來,園區營改增試點企業持續增長,營改增戶數從5621戶上升到2015年10月的22890戶,年均增長18%。


  不過目前這種更多隻局限在服務性行業上,即使是試點營改增較早的蘇州工業園區,目前受益於營改增的企業中,現代服務業企業占95%以上。


  園區投資值得觀望


  新政對企業購房來說是不是利好,還得仔細分析。


  如果按財政部擬準備的方案暫按11%的標準稅率來計算,購買1000萬元的房子,理論上能抵扣(1000萬元÷1.11×11%(稅率))99萬元的增值稅。


  這部分是增值稅抵扣,相對於企業購置物業的成本,很難成為促進企業購買園區物業的主要動力。


  同樣以一套1000萬元的物業為例。商業和其他用途房產,以房屋原價的70%~80%作為應稅房產原值,一年持有者所要繳納的房產稅就要8萬元左右。


  另外,購買這種園區物業再對外出租也並不是一個如想象中一般隻賺不賠的生意。除了按照租賃收入5%征收營業稅,城建稅、教育費附加、印花稅、房產稅以及土地使用稅總和約18%的稅收依舊讓這種依靠穩定而中檔收益的租金收益模式在企業選擇置業前更為謹慎。


  事情至此還沒有完,如果企業想賣掉房產的話,所產生的稅費也比個人房產交易要大得多。公司轉讓房產需繳納的稅費包括土地增值稅、營業稅、印花稅和企業所得稅等。


  以杭州市為例,目前杭州物業出售要征收差額5%的營業稅及其他附加稅(5.6%);自行去地稅申報的土地增值稅(全額的0.5%)及企業所得稅(25%)。所以企業要比個人交易稅費要高得多,並且,一旦房產列為公司固定資產,就需要每年列入財務報表計算折舊。一旦公司財務狀況出現問題,房產有可能被抵押、變賣等來彌補欠債損失。


  所以,“營改增”後,企業購買房屋可以用取得的增值稅發票進行抵扣這一政策,確實是一條利好,但對刺激企業購買房產的作用是有限的,中國房地產報記者在谘詢一家企業的財務總監時他就明確說:“ag亚游集团不可能因為‘營改增’而去買房,除非是企業規模擴大或用於總部辦公等”。


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