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單獨品類產業地產現井噴 國企改革釋放利好

19-2016.04

  產業地產在過去十幾年內在中國取得了蓬勃的發展,這不僅體現在的對產業地產的分類出現更加極 致化和多樣化的趨勢:工業區,出口加工區等等已經不流行了;市郊商務園,高端物流園,文創園,孵化器,加速器等等一係列更加細化的名字正在定以產業園區。同時一些單獨品類的產業地產的發展如高端物流園,則出現了井噴現象,無論是產業鏈環節還是產業規模都已經發展得相當成熟。

  但是隨著產業地產的火爆,帶來的副產品則是土地資源被迅速耗盡,由於政府對土地資源的控製,競爭所帶來的壓力自然轉移為對項目評判的日趨嚴厲,這也就導致了現在產業地產在一開始就麵臨“供給性製約”。

  另一方麵,中國經濟在過去30年內曾掀起多次針對國企的改革,國企改革往往伴隨著大量的社會結構和資源再調整。

  從2015年開始的此次國企改革,重點是放在如何活化國企資產,從而更有效地將國企資產市場化,甚至資本化地運營,我認為這是對產業地產的一大利好,因為這是政府從一個相對封閉的角度試圖挖掘新的“供給”。

  國有企業的背景必然是那些對國計民生相對比較重要的產業,比如交通,航運,能源等等。而這些行業往往會占據一些相對重要位置的物理載體,比如:鐵道沿線的資源,高速公路沿線資源,加油站,碼頭,市區內的老廠房等等。

  也因為往往與特定產業有關,這些國企的資產中往往涵蓋了不少的產業類土地和物業。不要小看了這些載體,無論是位置還是體量,如果把所有這些國有資產用起來,可能每個國企都能新成立一個開發公司。那麽怎麽來有效使用這些資產,真正把他們變為有效供給呢?

  在支招之前ag亚游集团可以先看看國企的產業資源有些什麽特點:

  1.低效利用是首當其衝的。如果資產在高效利用那麽也就沒有必要改革了。

  A.非最 佳使用用途,如在商業區裏麵維持做工廠;

  B.非市場價格,由於脫離市場當年以較低租金出租,租金一直沒提上來;

  C.沒有經營能力,國企的傳統產業性質與載體的經營方向不一致,導致沒有合適的經營團隊來運營載體。

   2.產權分散是普遍現象。

  現在許多的國企都經曆了過去三十年內的多次合並,調整,分分合合是必然的事。於是經常的現象是產權在下屬的某個分公司裏麵,集團一有心思,下麵馬上警覺,畢竟針對資產的重新定位必然意味著對現有利益鏈的打破,於是各種拖延,阻撓,不配合開始產生,到最後集團的動作和意圖被綁架;

   3.劃撥產權的困擾。

  劃撥土地性質是中國特有的針對國有企事業單位的一種無償使用土地的用地方式。劃撥地由於沒有支付過地價,所以既沒有使用年限也沒有透明的市場價格。由於大量早期的劃撥土地現在的地理位置都已經“日新月異”,如果早期是工業的,現在也必然麵臨轉性;土地轉性要補地價,先不論國企有沒有錢來補,即使沒有錢,如果要在公開市場招拍掛,原來的國企根本沒有把握把地拍回來;所以很多國企的想法就是“好死不如賴活著”,與其冒險變性,還不如守著低租金過過日子;

   4.永遠的“重資產”。

  一座冰山當它的水位不同時,它的外形是截然不同的。資產的輕重其實就是它的水位。國企由於坐擁大量的“重資產”,其經營收入到底哪些來自於自己的經營能力,哪些來自於資產收益,有的時候是一筆糊塗賬,分不出來,所以很多國企情願永遠拿著那些“重資產”,否則報表不好看。

  知道了國企產業資產的特點,ag亚游集团就可以看看如何有效地幫助國企走出困局:

   首先是下決心。

  不好意思,這個虛的因素在國企裏麵往往是最重要的。集團的一把手必須要有決心來做這件事,如果決心不大,猶猶豫豫,這個事情做不好。國有資產配置的改變牽涉到的利益鏈條是方方麵麵的,從領導到退休職工,每個人都有自己的利益關注點,變化有時是無法顧及到所有人的利益的,這時候有決心舍棄,並有勇氣擔當,這不是容易的事情;

  接著就是資產剝離了。

  首先ag亚游集团應該科學地梳理出ag亚游集团希望優化的資產範圍,有了資產清單後要做的很重要的一步就是資產與經營的分離。要知道國企的資產本身就是一座金礦,一個好的資產運作團隊可以讓本身“沉睡”的資產變成一盤活棋;同時將資產剝離後,國企本身的經營團隊的經營能力強弱就被顯現出來了,這時,從“重資產”向“輕資產”的轉變,可以讓國企更有效地把注意力放在自己的核心競爭力上;

  資產剝離後的運營渠道就有很多變化了。

  首先是市場化。把那些低租金項目通過改造或優化經營變為合理租金項目;讓原來企業內部無償使用變為企業內部的租賃關係;將不適用的使用用途進行合理改造最 大可能向最  佳用途靠近等等。

  其次是資本化。固化的資產隻有固化的升值,卻不能變成資本進行流動;把資產資本化的目的就是把死的資產變成活的資本,讓資本流動起來去賺取資本的利潤。例如中國的準Reits已經開始了,未來會有越來越多的資產會通過Reits這樣的工具進行活化,一旦公募Reits開放,資產可以很容易地通過Reits市場來獲得流動,而國企也可以用長期現金流這樣的方式來發行Reits產品,而不一定非得冒土地轉性的風險。

  與國際性的資本合作。利用更多的國際金融工具也是一個方法,其實就筆者觀察,很多國際資本有很強的與國企就資產層麵合作的意願,苦於沒有好的合作渠道與方式,這方麵其實有大把機會。

  最後我想說的是“國有資產的增值保值”這句話其實已經有點不準確了,因為資本的存在就是為了讓自己增值保值,不唯獨國有資產,ag亚游集团要把資產資本化的目的也在於此。但是因為這句話困住了多少國有企業的手腳也是大家不言自明的。所以,如何在一個有市場監管的,有專業團隊運作保障的,公開透明的環境裏進行國有資產的資本化,這才是現在守著“金礦”的國企們真正的出路。

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