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重慶標準廠房:轉型須符合產業升級多業態配合

28-2016.04

      工業地產投資藍海初現,各路投資者趨之若鶩。然而,工業用地緊張問題日益突出,供地數量有限直接帶動了土地價格的提升。逐步成為了掣肘工業地產發展的重要因素,也是業內人士時刻在思索的行業命題之一。

  長期關注產業地產的資深人士王東升表示,標準廠房通過為中小企業集聚發展提供更具性價比的生產經營場所的平台,起到優化資源配置、緩解用地緊張矛盾、推進工業地產發展的作用。

  重慶標準廠房從最初的鋼結構廠房,在市場需求的推進下,已逐步實現了多樣化的轉型升級。標準廠房的轉型升級過程,實際上就是產業升級的發展過程,與區域經濟發展,以及工業化程度息息相關。

  2014年12 月10日~12日“顛覆創新,贏在未來”第16屆CIHAF中國住交會,中國產業地產發展高峰論壇依然會深入剖析產業地產麵臨的行業困局,標準廠房也會成為討論的話題之一。

  重慶(樓盤)經驗

  有統計數據顯示,2014年,北京市國有建設用地供應計劃總量為5150公頃,而2012年及2013年的數量則分別在5700公頃、5650公頃。供地數量的下降,自然也帶來了工礦倉儲用地數量的減少。2012年、2013年和2014年,北京工礦倉儲用地數量分別為1100公頃、900公頃以及450公頃,其供應量占比從2012年的19%,下降到16%,2014年隻占8.7%。

  土地供應量下降的同時,也帶動著土地價格的上漲。有統計數據顯示,2013年,北上廣深一線城市的倉儲用地價格普遍超過80萬元/畝,遠遠高於二三線城市。工業用地正在逐漸成為掣肘工業地產發展的關鍵要素之一。

  有限的工業用地供應指標,日漸嚴苛的工業用地新政,都無不使得企業的用地門檻在持續提高。而與此同時,企業在發展過程中都追求最大程度地降低成本,而此時,標準廠房則成為了優化資源配置、節省用地的有效方法手段之一。

  在這一輪又一輪的節約利用土地的要求以及土地市場集約發展的趨勢之下,無論是地方政府還是開發商,都在試圖創新土地機製,推進標準廠房建設,以解決用地難題。

  2014年中央推出《節約集約利用土地規定》,定調土地節約利用的發展方向。在地方層麵,近年來,全國各地都紛紛製定與發布了有關促進工業用地節約利用的政策規定,試圖通過彈性出讓、先租後讓等方式提高工業用地的使用效率。

  有先行者如重慶市,早在2007年就推出了《重慶市特色工業園區標準廠房建設實施意見》,2014年還推出《重慶市人民政府關於加快提升工業園區發展水平的意見》等一係列政策文件,係統且有依據地推進標準廠房的發展。

  重慶市博川房地產顧問有限公司執行董事高翔告訴中國房地產報記者,重慶市是國內最早推出標準廠房政策法規的地區,也是目前國內最規範的,取得明顯效益的地區。高翔指出,僅2013年,重慶市的工業總產值就達到1.5萬億元,其中10%是由標準廠房項目及產品貢獻的,遠高於全國平均水平。

  “(這主要得益於)重慶市曆屆政府都非常重視工業地產的發展,並且通過製定出台多部工業用地政策法規,推進工業地產的有序發展。”高翔告訴中國房地產報記者,重慶地區還專門設立了園區辦,專門對標準廠房項目進行資質認證。通過園區辦認定的標準廠房項目,就能夠通過房地產程序,申請辦理預售許可證。

  “在重慶市,標準廠房不僅可以預售,而且可以進行按揭,這使得企業能夠打通更多融資渠道,有利於吸引中小企業進入園區。而中小企業相互之間行成的生產力,也在推動產業集群的形成。重慶市標準廠房的政策讓重慶市的工業項目有據可查,有法可依,中小企業得到了長足的發展。”高翔介紹。

  重慶廠房轉型須結合實際

  實際上,工業廠房的更新換代有跡可循:從最初1.0時代的鋼結構廠房,逐步升級到2.0時代集生產、辦公一體化廠房,3.0時代的生產辦公有機結合,甚至是4.0時代的樓宇工業產品,5.0時代的生產服務業寫字樓以及6.0時代的總部經濟產品。帶動其發展的,無不是區域產業升級的帶動結果,而這些工業廠房也不再是原來簡單的標配廠房,而是承載了更多元化功能的工業產品。

  而最主要的問題在於,由於缺乏對工業地產運作的認識,很多轉型期的房地產開發商盲目投資,在對市場需求沒有做任何研究的情況下,模仿現有的產品投資開發,造成市場上同類產品劇增,競爭激烈。

  也有業內人士認為,由於工業地產開發投資規模較大,需要完善的金融支撐來實現長期持有。正確的工業地產運作是以持有物業為基礎,賺取租金為目的的長期投資行為,而並非一般的房地產開發,傳統的短平快模式在工業地產運作中是行不通的。

  盡管標準廠房在產業帶動下實現了初步的升級轉型,但是其在發展過程中還是難以避免地存在問題。

  王東升指出,由於產業政策以及規劃政策與標準廠房的實際市場發展不一致,常常導致不少廠房出現使用率低,甚至出現空置的情況。而其中,不少地方在產業完成升級後,仍然沿用舊的土地容積率、建築密度,甚至是綠化率要求,這些“滯後”的政策規定使得標準廠房項目脫離了企業的實際需求,最終導致項目空置的窘況發生。

  北京昊點管理谘詢有限公司總經理陳磊則認為,標準廠房項目必須根據更高級的產業需求、產業功能來提升項目自身,包括引入生產技術與信息技術等手段促進廠房的功能提升。此外,陳磊還表示,目前市場上存在一些標準廠房項目,盡管在成熟的開發工藝下能夠出現質量不錯的產品,還是仍會有大量空置的問題出現。這個現象出現的根源在於項目選址不當。工業項目的選址問題能夠直接影響項目成敗。此外,在一個工業項目中,標準廠房絕不是單獨存在的,必須要與其他業態配合,才能達到最優效果。

  “作為標配,標準廠房如何與項目的其他業態配合,以及其所占的比率大小,必須根據項目定位、行業發展程度以及企業需求等方麵去配比。”武漢(樓盤)動力聯行董事長梁春說。

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