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房貸利息將出優惠政策 節省利息15%-45%

08-2015.12

  受房貸利息抵稅傳言的影響,房地產板塊午後集體爆發,其中萬科A、保利地產、金融街等個股超過10隻個股漲停,華遠地產、合肥城建等也漲逾9%。  

  消息麵,今年,國務院批轉了發改委《關於2015年深化經濟體製改革重點工作的意見》,提出要研究綜合與分類相結合的個稅改革方案,並將於2017年付諸立法。意見特別提到“完善稅前扣除”改革,其中重要內容是增加住房按揭貸款利息支出等專項扣除項目。  

  這也就是說,房貸利息可以在納稅前抵扣納稅所得額,對大部分來說,這可以為個人節省房貸利息15%到45%的錢。但因為涉及複雜的算法,具體方案在年內能否出台,並未可知。  

  中國指數研究院常務副院長黃瑜女士認為,讓個稅改革提速的恐怕是眼下日益嚴重的財政壓力。今年1-10月累計,全國一般公共預算收入128848億元,但預算支出卻為134154億元,其增速也比收入增速月高出了10個百分點,收支矛盾突出。此外,因營改增而實現的減稅規模也達到數千億,這無疑使得本來就窘迫的財政狀況雪上加霜。此時進行個稅改革,一方麵能夠讓稅製更加公平,減少普通工薪家庭的壓力;另一方麵,又能加大高收入家庭,尤其是富豪家庭繳納的個稅,對於彌補財政缺口大有好處。  

  中央促樓市“去庫存”或推動相關稅製改革

  以個稅、房產稅等改革為首的財稅改革正在進入縱深階段,特別是房地產業的改革正在對市場形成影響。  

  11月10日,中央財經領導小組第十一次會議對於房地產的表述,提出“要化解房地產庫存,促進房地產業持續發展”。這是十八大以來,習近平首次對房地產明確提出去庫存。  

  圍繞房地產的其他政策也在悄悄鬆動,國務院常務會議提出以加快戶籍製度改革帶動住房、家電等消費。種種跡象顯示,中央對房地產管理釋放出更多寬鬆的信號,而通過稅製改革優化房地產業結構將成為下一輪改革的主要內容。  

  庫存壓力大  

  官方報告披露的巨量地產市場存量數據,成為決策層出台政策的一個重要參考。國家統計局發布數據顯示,截至10月底,全國商品房待售麵積68632萬平方米,比9月末增加2122萬平方米,再創曆史新高。  

  按照我國人均住房麵積30平方米計算,粗略估算一下,那麽上述待售麵積可供2.2億人口居住。  

  今年回暖的市場成交並沒有對樓市庫存帶來明顯改善,亞豪統計顯示,2015年9月末,全國商品房待售麵積66510萬平方米,比2013年同期減少了10622萬平方米,但相比2014年同期卻增加了21874萬平方米。  

  業內人士分析認為,房地產庫存高地區的開發商沒有動力購地與擴大再生產,勢必會導致房地產開發投資增速的降低,進而會傳遞到水泥、鋼鐵等下遊相關行業,從而影響整個經濟增長速度。  

  而事實也正如嚴躍進的判斷,在高庫存壓力下,房地產投資速度持續放緩,並創曆史新低。  

  統計局最新公布的投資數據顯示,1~10月,全國房地產開發投資78801億元,同比名義增長2.0%,增速比1~9月份回落0.6個百分點,創曆史新低。房地產開發投資增速的下滑,對GDP負麵影響正在加大。  

  資料顯示,今年上半年,全國房地產開發投資占到國民生產總值的14.8%,前三季度GDP增速已降至6.9%,這也成為6年來GDP增速首度破“7”。亞豪機構市場總監郭毅認為,如果再不采取措施,房地產開發投資很可能將出現負增長。房地產開發投資增速的大幅回落在很大程度上影響到了GDP,為經濟增長蒙上了一層陰影。  

  在此背景下,中央對房地產市場的去庫存也高度重視,提出“要化解房地產庫存,促進房地產業持續發展”的要求。  

  一位接近政策層研究的人士坦言,目前對於房地產,包括房地產稅的出台、征收細則以及通過啟動消費金融拉動新一輪的消費等問題,雖然會觸及部門利益,但在經濟下行壓力下,政策的出台都要以穩增長大局為背景,預計下一階段,房地產市場政策出台都會和金融相結合,並配合稅製改革。  

  推動稅製改革  

  房地產市場之所以牽動了市場的神經,與房地產對GDP貢獻的占比數據息息相關。統計數據顯示,2013年房地產投資占GDP比例高達16%,2014年這一比值降到14.93%,今年前三季度進一步降為14.46%。雖然呈現下降態勢,作用卻舉足輕重。  

  在國新辦舉行“十三五”規劃建議有關情況吹風會,中央財經領導小組辦公室副主任楊偉民坦言,“十三五”規劃要求,到2020年國內生產總值和城鄉居民收入要比2010年實現翻一番。  

  《中共中央關於製定國民經濟和社會發展第十三個五年規劃的建議》的說明中,習近平指出,從國內生產總值翻一番和城鄉居民人均收入翻一番看,2016年至2020年經濟年均增長底線是6.5%以上。  

  這也意味著,“十三五”規劃肯定要充分考慮到實現翻番的要求和6.5%的底線。房地產不僅不能拖後腿,而且還要有所貢獻。相關的稅製改革將是一個手段。  

  中國社科院財經戰略研究院研究員張斌分析,按照財政部提出的要合理設置建設、交易、保有環節稅負的思路,未來可能將房產稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅,還有城市基礎設施配套費等“五稅一費”進行統籌考慮。  

  據了解,目前稅製政策對房地產行業的稅費多集中在建設、交易環節,如果按照上述調整,未來住房持有環節稅收增加,建設、交易環節稅費相應下降,這一變化有利於形成健康有序的房地產市場,並對房價調節提供了條件。  

  這種觀點也得到了多數人的認同。  

  全國政協委員賈康此前在接受采訪時也表示,“房地產稅”既包括房產稅,也包括土地增值稅、土地使用稅等相關稅種。未來的房地產稅改革方向並非單一針對住房保有環節收稅,而是把整個房地產行業鏈條的稅費簡並,其最終的大方向是結構性減稅。  

  此外,在“十三五規劃的綱要”中還提出“要考慮稅種的屬性,進一步理順中央和地方的收入劃分”。楊偉民認為,這樣有利於調動地方發展經濟的積極性。此前,有些基層地方特別是市縣財力比較有限,財政收入主要依靠土地及其房地產的開發。去年以來,中央對房地產市場調整以後,多項稅製改革的推出,為地方稅收的穩定增長提供了稅源,保障了相應的基本公共服務和社會管理的支出。

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